河北燕郊突然暂停网签 廊坊市政府二次出手整顿楼市

发布日期::2016-08-24浏览次数:181

摘要:今年4月份的限购政策并没有让廊坊地区楼市


今年4月份的限购政策并没有让廊坊地区楼市冷静下来。不仅房价涨幅居高不下,万科员工拍地被打、旭辉员工拍地资料被抢等一系列恶性事件也接连发生。而多个房地产项目因无法与购房者按时网签发生的群体维权事件,终于让廊坊市再次对房地产市场挥出大棒。

  距"廊九条"出台4个月后,廊坊市政府再次发文整顿房地产市场,8月17日,《廊坊市人民政府关于进一步规范廊坊市区房地产市场秩序的通告》(以下简称"廊七条")在廊坊市政府网站公布,对本地房地产市场祭出七条要求。

  今年4月份的限购政策,并没有让廊坊地区楼市冷静下来,据国家统计局数据,7月份廊坊市房价涨幅仅次于合肥,位居全国第二。同时,万科员工拍地被打、旭辉员工拍地资料被抢等一系列恶性事件,以及多个房地产项目因无法与购房者按时网签发生的群体维权事件,终于让廊坊市再次对房地产市场挥出大棒。

  与此同时,从8月19日,包括燕郊在内的三河市地区房地产交易暂停网签一天,官方给出的答复仍是:系统升级。

  三河市突然暂停网签

  8月19日早晨,刚刚上班的河北省三河市房地产中介们发现,网签系统无法登陆,进一步和同行们了解,整个三河市包括燕郊的中介网签系统都登陆不上去,这意味着廊九条发布4个月之后,燕郊第二次停止了网签。

  前一天,燕郊开发商销售和代理销售也接到公司高层通知,从8月19日起,燕郊一手房也暂停网签。

  经济观察网记者了解到,截至8月19日中午,环北京地区只有三河市一地暂停,大厂、香河等其他县市正常网签。

  突然暂停的网签,已经引发当地业内人士的不安,"最近几个月,二手房成交波动大,6月份最高,到了8月由于房源缺乏,成交较少,不知道是不是政府方面想把网签后延至下一个月,平衡各个月的成交量。"

  此前,三河市和燕郊高新区房管部门对地区内的中介公司实施了配额网签制度,即对每家中介每月网签数量进行限定,"大中介名额多些,小中介名额少些,不等。"记者了解到,链家地产在燕郊每月网签名额是50个。

  据链家地产一位销售介绍,2016年春节过后,燕郊房价开始出现大幅度上涨,4月,廊坊北三县地区和固安等地实施限购政策,并第一次暂停网签,5月份交易恢复后,一手房房源较少,二手房价格和成交量齐升,6、7月份"每个门店每个月成交量至少在40套"。

  8月,燕郊部分楼盘二手房成交价格已经突破3万元,平均成交价格维持在26000元左右,"上次一个客户看好一套房,24500元,当时犹豫了一下没签约,9天后再过来,每平方米涨了1000元。"上述链家销售表示。

  在价格不断暴涨的情况下,一些原打算卖房的房主开始捂盘观望,"最近一个月里,成交下降了一半左右,需求客户很多,但愿意卖房的少了。"兴达二手房一位销售表示,他们统计,燕郊购房者中,自住客户和投资客户比例为3:7。

  燕郊一手房市场只有碧桂园时代城、中兴和园和水榭花城三个新项目预期近期开盘,而且燕郊早在2013年11月拍出最后一块住宅用地后,再未供应新的住宅用地,一手房供应较为紧张,大量交易发生在二手房市场。

  而临近发稿时,链家地产销售人员向经济观察网表示,刚接到公司通知,明天(8月20日)网签可以恢复。

  廊坊市政府再次下文整顿房地产市场

  4月的"廊九条"核心是限购和限价,即限制购房者户籍和备案价格,但时至今日,燕郊、大厂、香河、固安和永清以及廊坊市区房价普遍暴涨,意味着"廊九条"并未达到政府预想的结果。

  在"廊九条"下发之前,廊坊市多个部门曾对本地区房地产市场进行过一次严厉的整顿,包括违规建设、违规销售和违规宣传等当地楼市顽疾,但风暴过后,问题并未解决。

  在这种背景下,廊坊市政府祭出了"廊七条"。

  第一条为土地出让遵循招拍挂制度,严禁单位、个人与集体经济组织以及企业签订土地征收、转让协议。

  直指近期发生万科和旭辉拍地事件。

  万科和旭辉参与竞拍的土地,土地原属权益人或一级开发企业已经与用地单位达成出让协议,万科和旭辉参与竞拍无疑成为交易环节的不确定因素。两个月两起事件,经过舆论不断发酵之后,让政府承担巨大的压力。

  第二条要求房地产企业依法取得土地、规划、施工许可等证件后方可施工。

  重点针对当地普遍盛行的违规建设问题,尤其是大厂夏垫地区,虽然经过清理违规项目有所减少,但至今仍有大量建成的房地产项目无任何手续。

  第三条主要针对销售环节,要求开发商在取得预售证之前不得宣传,不得以认购、预定、排号等名义向购房者收取定金和预定款,不得参加任何展销活动。

  尤其值得关注的是,廊坊市政府把这一行为定义为非法集资。

  第四条主要针对交易程序,即开发商在销售过程中:1、必须向购房者出示预售许可证;2、一次性公开全部房源,明码标价对外销售;3、并在签约30天内办理网签合同。这一条对廊坊部分开发商可能会产生巨大影响。

  另外三条主要为惩罚措施和相应的执法部门,"廊七条"更像是"廊九条"的一个"司法解释",对违法建设、违法销售过程中行为及监管部门一一对应列出,明确了职责和权利,使得政策可操作性大大提高,但实施效果如何还有待观察。

  廊坊违规销售乱象

  在廊坊环京地区,违规销售几乎是公开的秘密,当地开发商俗称之为"围起土地就开始收钱",也就说,开发商再还未取得土地的情况下,就开始收取排号费,从1万元到10万元不等,部分开发商甚至还未开工建设就开始收取首付款,并在收取首付款一年之后才签署正式网签合同。

  7、8月份,廊坊地区曾发生多次由此引发的购房者集体维权事件。项目在未取得土地的情况下收取购房者首付款,承诺在某个时间点进行网签并办理按揭,但由于项目土地在向河北省国土资源厅申报过程中被打回,开发商未能按时兑现承诺,从而引发维权。

  据三河和大厂多个开发商人士透露,收取排号费和提前收取首付,其实是一种没有成本的融资,可以为开发商节省大量融资成本,不过从8月起,燕郊和大厂部分项目已经停止收取排号费,"现在是查购房者征信记录和个人存款,符合要求的可以免费排号"。

  记者走访燕郊和大厂部分楼盘证实,一部分项目的确已经停止收取排号费,但仍有一部分开发商的项目收取1万—5万的排号费,以所谓电商名义一万抵三万、三万抵七万或者五万抵十万等,一些代理销售也在收取排号费。

  燕郊本地一位销售负责人表示,目前燕郊绝大多数项目都在加价销售,目的是为了突破政府对价格的限制,"比如,这个房备案价是15000元,规定是最高上浮10%,但实际销售价格是25000元,签约时还是按照15000元来执行,但另外10000元不会体现在合同中和开发商收入中。"

  据其透露,通常的操作方式是,开发商通过代理公司或者销售人员来收取加价部分,这部分钱没有收据和发票,甚至不会通过公司账户,"燕郊大部分新盘因为备案价普遍较低,所以都加价销售,最高的加了50%,等于一套房加了100多万。"

  通过这一策略,一方面可以加快开发商回款力度,原来的排号费和提前收取首付费用被一次性收取,一些开发商为了平衡,把首付提高至50%,另一方面加重了购房者首付成本,购房者购房时不仅要支付正常首付,而且还需要一次性或分期支付加价部分。

  一位销售人员告诉记者,他原本想购买一套他所销售的房子,但最后放弃了,一套总价250万的房子,原本首付只需要75万,但现在需要首付150万,"最可气的是,即便加价了,但还有购房者愿意买。"

  另外一个策略是燕郊地区惯用的方式,如果开发商无法突破备案价的限制,但又不想低价出售,在房价暴涨的情况下,一些开发商通过利用员工及亲朋好友名义一次性买下全部或者部分房源,然后把房源转向价格更高的二手房市场进行销售。

  也有一部分项目在预售证失效后,通过重新备案来提高价格,"上有政策,下有对策,现在市场就是这样,政府的一些政策有时候未必奏效。"上述燕郊销售人表示。

  8月18日,记者致电燕郊即将开盘某项目销售价格,一位销售负责人表示,预计9月初开盘,均价为25000元,"首付是50%,你想买的话,可以带着身份证来一趟,我们查一下你的征信记录和个人首付能力,如果符合条件,可以先排个号。"

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